Главная

Недвижимость - подразумевает недвижимые объекты, имущество. Это участки, которые крепко связаны с землей: земельные участки, участки недр и водные  участки. Другими словами это объекты, которые невозможно перемещать без нанесения ущерба, такие как: леса, здания и сооружения.

К недвижимым также можно отнести объекты, которые подлежат  государственной регистрации:

  • суда морские, воздушные и внутреннего плавания;
  • космические объекты. 

Законом к недвижимым вещам может быть отнести, имущество, специфика которого предназначена для подготовки студентов строительных специальностей. 

Основные этапы и методы оценки объектов недвижимости

Оценка недвижимости очень необходима - так, как стоимость объектов варьируется в зависимости от множества параметров: территориального расположения, престижность района, наличие инфраструктуры, транспортных развязок, метро.

Оценка стоимости недвижимости в новостройках  — это довольно таки сложный и трудоемкий процесс, который состоящий из следующих методов:

  1. Определение проблемы;
  2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;
  3. Сбор и анализ данных;
  4. Оценка земельного участка;
  5. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости;
  6. Согласование результатов, полученных при различных подходах;
  7. Подготовка отчета и заключения об оценке;
  8. Доклад об оценке.

Далее рассмотрим специфику оценочной деятельности с использованием различных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.

На сегодняшний день используются десятки методов оценки недвижимости, которые используются для таких объектов как:  здания, сооружения, земельные участки, квартиры. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, информации, которая имеется у специалистов, характера объекта, цели и функции оценки от застройщиков. 

  • Если недвижимость приносит стабильный доход, то метод капитализации является наиболее приемлемым; 
  • Если квартира в ЖК оценивается и на рынке жилья имеются достаточные рыночные данные о фактических продажах подобных квартир, то более целесообразно оценить метод анализа прямых продаж; 
  • Если недвижимость работает в “пассивном” секторе рынка недвижимости, то она считается одним из наиболее экономически эффективных методов подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. 

  • Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, то удобнее будет использовать один из методов дорогостоящего подхода; 
  • Если результаты оценки необходимы для инвестирования определенных средств в развитие имущества, то лучше использовать один из методов доходного подхода. 

Все методы оценки недвижимости эксперты разделяют на три подхода: 

  1. Дорогой. 
  2. Прибыльный.
  3. Сравнительный.

Дорогостоящие методы подхода основаны на предположении, что стоимость строительства объекта (за вычетом износа) наряду с рыночной стоимостью земли, на которой расположен этот объект, является приемлемой точкой отсчета для определения рыночной стоимости всего имущества. 

В группу методов подхода к затратам входят четыре метода оценки: метод сравнительной единицы,элементарный, оценочный и индексный метод.

Для определения стоимости активов, приносящих доход, используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный подход включает в себя методы: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод мультипликатора валовой арендной платы.

Оценка недвижимости на первичном рынке недвижимости

Оценить квартиру в новостройке – самая распространенная задача оценщикам недвижимости от застройщика, но не все заказчики понимает в чем суть этого действия. 

Сразу обращаем внимание на то, что объектом оценки является не квартира, и не площадь квадратных метров, а имущественные права на нее. Так как сама квартира участвовать не может, поскольку дом еще не достроен и ее может еще не быть.

Иногда стоимость можно легко определить, а иногда нет. К примеру возьмем новострой Киева, если необходимо провести оценку 2к квартиры в ЖК. По состоянию на май 2021 года, еще продолжаются строительные работы, а на сайте ЖК указано, что 2к квартиры продаются только в одной секции, и их стоимость составляет 22 000 грн. Можно ли в этом случае утверждать что оценка проведена? Ответ - нет, так  как бывают случаи (раздел имущества) когда сложно разделить то чего еще нет. Поэтому необходимо провести анализ стоимости квартир в новостройках, подобных этому.

В первую очередь необходимо обратить внимание на месторасположение новостроя, в каком районе города он находится. Так как цены должны быть в равных условиях. Так как разница стоимости для оценки нам не подходит.

Далее учитывать остальные факторы, такие как: транспортная развязка, характеристика домов, строительные материалы и т.д.















Свежие записи