Метод мультипликатора валовой ренты
Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно применять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно либо информация о них полностью отсутствует.
Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).
Основные этапы применения метода:
1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду.
МВР = Ц/А год,
где МВР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого объекта; Агод - годовой рентный доход.
2. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное значение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальнейших расчетах.
3. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необходимые корректировки.
4. Определить стоимость объекта оценки (С),
С = МВРхА , год
Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует применять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимости активен и зафиксировано большое количество продаж.
В случае, если собранная рыночная информация отвечает притокам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном случае необходимо внести поправки. Рассмотрим технику внесения поправок на примере (табл. 4.1.1).
Сопоставимый объект 1
Район сходен с оцениваемым объектом. Имеются ванная ком-пата, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду за 1215 дол. в год, без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 2
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1275 дол. в год.
Сопоставимый объект 3
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на две машины, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1320 дол. в год,
Сопоставимый объект 4
Тот же район. Центральное кондиционирование, 2 ванные комнаты, гараж на две машины. Был сдан в аренду без мебели за 1395 дол. в год, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 5
Тот же район. Имеются 1 ванная комната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели за 1410 дол. в год, с включением оплаты коммунальных услуг в арендную плату.
Таблица 4.1.1
Расчет арендной платы
|
Поправки |
Арендная плата, дол. |
|
1 |
2 |
|
1. Поправка на количество ванных комнат |
|
|
1.1. Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната; гараж на 1 машину |
1215 |
| 1 | 2 |
| 1.2. Сопоставимый объект 2: 2 ванные комнаты; гараж на 1 машину | 1275 |
| 1.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату | 60 |
| 2. Поправка на размер гаража |
|
| 2.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната; гараж на 1 машину | 1215 |
| 2.2 Поправка на количество ванных комнат |
|
| 2.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату (п.1.3) | 60 |
| 2.4. Скорректированная арендная плата (п.2.2. -п.2.3) | 1320-60 = 1260 |
| 2.5. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.4 - п.2.1) | 1260-1215 = 45 |
| 3. Поправка на кондиционирование воздуха |
|
| 3.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования | 1215 |
| 3.2. Сопоставимый объект 4: 2 ванные комнаты; гараж на 2 машины | 1395 |
| 3.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату (п. 1.3) | 60 |
| 3.4. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.5) | 45 |
| 3.5. Скорректированная арендная плата (п.3.2-п.3.3-п.3.4) |
1395-60-45 = 1290 |
| 3.6. Разница, приходящаяся на наличие кондиционирования (п.З.5 - п.3.1) | 1290-1215 = 75 |
| 4. Поправка на включение оплаты коммунальных услуг в арендную плату |
|
| 4.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, коммунальные платежи не включены в арендную плату | 1215 |
| 4.2.Сопоставимый объект 5:1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, с включением коммунальных платежей в арендную плату | 1410 |
| 4.3. Разница, возникающая из-за включения коммунальных платежей в арендную плату (п.4.2- п.4.1) | 1410-1215 = 195 |
В оценке объекта следует принять либо текущую арендную плату, либо скорректированную путем сравнения объекта оценки другими, сдающимися в аренду, и внесения поправок.