Техника остатка для земли
В основе метода лежит предположение, что земля не производит ничего, и требования к другим факторам производства должны быть удовлетворены в первую очередь. Широкое применение метод находит в случаях, когда здания и сооружения относительно новы и их стоимость и срок полезной жизни могут быть определены с высокой точностью.
Пример.
Стоимость зданий и сооружений - 450 ООО дол.; Срок экономической жизни - 50 лет; Ставка дохода на инвестиции - 12 % .
Применим для расчета стоимости недвижимости технику остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу (табл. 4.2.1).
Таблица 4.2.1
Техника остатка для земли
|
Показатели |
Значение |
|
1. Чистый операционный доход (1-й год) |
65 000 |
|
2. Стоимость зданий и сооружений |
450 000 |
|
3. Годовая норма возврата капитала, % (100 % : 50 = 2 %) |
2 |
|
4. Ставка капитализации, % (12 % + 2 % = 14 %) |
14 |
|
5. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.2:п.4х100) |
63 000 |
|
6. Доход, относимый к земле (п.1 - п.5) |
2 000 |
|
7. Стоимость земли (по 12 % ставке без ограничения срока) (п.6: 12x100) |
16 667 |
|
8. Стоимость объекта оценки (п.2 + и.7) |
466 667 |
При прогнозировании равновеликих доходов от зданий и сооружений в течение 50 лет следует применить аннуитетный метод возврата инвестиций (табл. 4.2.2).
Таблица 4.2.2
Техника остатка для земли (аннуитетный метод возврата капитала)
|
Показатели |
Значение |
|
1. Чистый операционный доход |
65 000 |
|
2. Взнос на амортизацию (кол. 6,50 лет, 12 %) |
0,120417 |
|
3. Стоимость зданий и сооружений |
450 000 |
|
4. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.З х п.2) |
54 188 |
|
5. Остаточный доход от земли (п.1 - п.4) |
10812 |
|
6. Стоимость земли (п.5 : 12 х 100) |
90 102 |
|
7. Стоимость объекта оценки (п.З + п.6) |
540 102 |
Применяемый метод определения ставки капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Прямолинейный метод основан на предположении, что доходы от земли постоянны и доходы от зданий и сооружений сокращаются. Аннуитетный метод основан на предположении, что доходы от земли и от зданий постоянны на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Последний подход более логичен, поскольку здания и земля являются единым целым и редко удается их разделить для целей оценки.