Техника остатка для зданий
В тех случаях, если стоимость земли может быть определена достаточно достоверно (существует активный рынок земельных участков), применяется метод остатка для зданий.
В данном случае предполагается, что доходы от зданий трудно определить, поскольку они давно построены и утратили свои функциональные характеристики.
Пример приведен в табл. 4.2.3.
Таблица 4.2.3
Техника остатка для здания
|
Показатели |
Значение |
|
1. Чистый операционный доход |
65 000 |
|
2. Стоимость земли (по сравнимым продажам) |
50 000 |
|
3. Доход, относимый к земле (п.2 х 12 : 100) |
6 000 |
| 1. Доход от здания (п.1 - п.З) |
59 ООО |
| Стоимость здания при прямолинейном методе возврата инвестиций (5900 : 14 % х 100) |
421 429 |
| Стоимость объекта оценки (п.2 + п.5) |
471 429 |
Возможны случаи, когда техника остатка для земли показывает отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого земле. Наиболее вероятно, что в этом случае здание является избыточным улучшением для данного участка. В случае, если техника остатка для здания дает отрицательный остаточный доход, наиболее разумным решением будет снос строения.