Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества.
Наиболее целесообразно применять данный подход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, когда отсутствует рынок такого рода недвижимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под застройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположением и статусом, как и объект оценки.
Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затратный подход:
1. Поимущественное налогообложение или арест имущества, что требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земельного участка.
2. Определение износа зданий и сооружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учета.
3. Определение верхнего предела стоимости недвижимости.
4. Страхование объектов.
5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
6. Принятие решения об обновлении недвижимости. Затратный подход ориентирован на выполнение следующих
этапов оценки.
Стоимость улучшений может характеризоваться двумя категориями:
1. Полная стоимость замещения — стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов.
2. Полная стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией объекта оценки и построенного с применением такой же точно технологии строительства.
Основания для выбора той или иной стоимости улучшений могут быть следующие:
1. Информационные ограничения.
2. Функции оценки объекта.
3. Срок функционирования объекта оценки.
Определение стоимости земельного участка и работ по его благоустройству не включается в расчет итоговой стоимости объекта недвижимости, если он находится на арендованной земле. В таком случае делается оценка прав аренды.
Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения основано на знании и умении правильно определять сметную стоимость строительства, применять сметные нормативы.