Метод выделения
Сфера применения метода - оценка стоимости застроенных земельных участков.
Последовательность оценки земельного участка следующая:
1. Определение элементов сравнения единого объекта недвижимости с объектами-аналогами.
2. Определение характера и степени отличий каждого аналога и объекта оценки.
3. Определение корректировок цен аналогов по каждому элементу сравнений.
4. Корректировка стоимости каждого объекта-аналога относительно объекта оценки.
5. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
6. Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.
7. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или воспроизводства улучшений.
Стоимость замещения или воспроизводства определяется на основе элементных или укрупненных сметных нормативов. Накопленный износ улучшений определяется как сумма физического, функционального и экономического износов.
Следует учесть прибыль инвестора либо как разность между ценой продажи и затратами на строительство, либо как отдачу на капитал при инвестировании в направление с аналогичным уровнем рисков.
Рассмотрим пример (табл. 11.7).
Таблица 11.7
Метод выделения (корректировки даны фрагментарно)
| №№ п/п |
Показатели |
Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 |
Цена продажи, руб. |
X |
905000 | 890000 | 869000 |
| 2 |
Материал стен |
Кирпич | Кирпич | Обложен кирпичом | Кирпич |
| 3 |
Корректировка, % |
0 | + 10 | 0 | |
| 4 |
Скорректированная цена |
905000 | 979000 | 869000 | |
| 5 |
Удобства |
Полные | Частичные | Полные | Полные |
| 6 |
Корректировка, % |
+5 | 0 | 0 | |
| 7 |
Скорректированная цена |
950250 | 979000 | 869000 | |
| 8 | Стоимость объекта (средняя скорректированная цена аналогов) | 932750 |
X |
X |
X |
| 9 | Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа | 701000 |
X |
X |
X |
| 10 | Стоимость земельного участка (п.8 - п.9) округленно | 231750 232000 |
X |
X |
X |