Метод разбиения
В данном случае отдельно определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний.
Физический износ подразумевает любое физическое старение здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки следует рассматривать два вида физического износа: устранимый физический износ и неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. Как правило, к устранимому физическому износу относят мелкий текущий ремонт.
Неустранимый физический износ характеризуется превышением затрат на исправление дефектов над добавленной стоимостью объекта оценки.
Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на:
- долговременные (инженерные системы, фундаменты, водопровод, электросистема, каркасы, стены);
- быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка). Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе,
указанной выше, следует учесть:
- срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ;
- конструктивные элементы здания технически взаимосвязаны.
К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта.
Для определения неустранимого физического износа может быть применен метод инжиниринга (табл. 2.1).
Таблица 2.1.
Метод срока физической жизни элементов здания (метод инжиниринга)
|
Компонент здания |
Восстановительная стоимость, дол. | Износ, % | Накопленный износ, дол. гр.2 х гр.З : 100 |
|
1 |
2 | 3 | 4 |
|
Каркас |
1200 | 30 | 360 |
|
Фундамент |
800 | 30 | 240 |
|
Водопровод |
4300 | 40 | 1720 |
|
Всего |
6300 |
X |
2320 |
Следует обратить внимание на определение процента износа некоторых долгосрочных элементов. Если экспертно установлено, что степень изношенности элементов, восстановление которых технологически связано, различна, в расчете следует принять одинаковый процент износа по максимально изношенному элементу.
Восстановление элементов предполагает не только прямые, но и косвенные издержки, а также учет предпринимательской прибыли организаций, восстанавливающих элементы. Следует применить некоторый механизм определения косвенных затрат и прибыли, максимально согласующийся с действующей системой рыночного ценообразования на данные работы и услуги.
Метод инжиниринга может быть применен для определения неустранимого физического износа быстроизнашиваемых элементов. После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта недвижимости следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов.
Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам (комфорт, безопасность). В равной мере это относится как к недостаточным, так и избыточным потребительским свойствам объекта недвижимости (табл. 2.2).
Таблица 2.2
Расчет функционального износа
|
Элементы функционального износа |
Установка в оцениваемом здании, дол. | Установкаво вновь строящемся здании,дол. | Функциональный износ |
| Отсутствие кондиционера | 4800 | 4100 | 4800-4100=700 |
| Отсутствие второй ванной комнаты | 2300 | 1900 | 2300-1900=400 |
| Устаревшее сантехническое оборудование | 1200 |
- |
1200 |
| Излишне дорогое покрытие, не соответствующее функциональному назначению здания | 500 |
- |
500 |
Например стоимость установки системы кондиционирования в строящемся доме ниже, чем в существующем, так как возникают дополнительные затраты. В этом случае функциональный износ
следует определить как разницу в затратах.
Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену.
Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определенных качественных характеристик (плохая планировка здания, слишком плотная застройка земельного участка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда, привнесенные владельцем избыточные элементы недвижимости).
Расчет неустранимого функционального износа может осуществляться методом капитализации потерь арендной платы (табл. 2.3).
Таблица 2.3
Расчет неустранимого функционального износа, дол.
| Показатели |
Значение |
| 1. Арендная плата объекта оценки (1 спальня) |
1200 |
| 2. Арендная плата по аналогичным объектам (2 спальни) |
1400 |
| 3. Потери арендной платы (п.2 - п.1) |
200 |
| 4. Валовый рентный мультипликатор |
110 |
| 5. Потери стоимости (неустранимый функциональный износ), п.З х п.4 |
22000 |
Избыточные элементы недвижимости, присущие ей либо изначально, либо привнесенные за период владения недвижимостью, могут быть учтены в стоимости следующим образом.
Пример 1. Застройщик установил в доме элементы избыточного комфорта, потратив 20 тыс дол., а стоимость здания возросла лишь на 16 тыс. дол. Функциональный износ составляет 4 тыс. дол. (20-16).
Пример 2. Размер спальни больше стандартного, что привело к дополнительным издержкам в 1,2 тыс.дол., а увеличило стоимость объекта лишь на 1 тыс.дол. Функциональный износ составляет 0,2 тыс. дол. (1,2-1,0).
Пример 3. Оцениваемый объект имеет бассейн стоимостью в 40 тыс.дол., что привело к увеличению стоимости объекта на 25 тыс. дол. Функциональный износ равен 15 тыс. дол. ( 40,0-25,0).
Перечисленные выше избыточные характеристики практически неустранимы и приводят к дополнительным эксплуатационным расходам.