Внешний (экономический) износ
Экономический износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.
В каждом случае такого рода факторы следует идентифицировать и дать оценку их влияния на стоимость объекта. К наиболее типичным факторам следует отнести:
- ближайшие природные объекты;
- состояние прилегающей территории;
- соседняя собственность;
- конкуренция на рынке недвижимости;
- социальная ситуация;
- удаленность от мест работы;
- развитость инфраструктуры.
Экономический износ недвижимости может быть измерен снижением арендной платы относительно аналогичных объектов (табл. 2.4).
Таблица 2.4
Расчет экономического износа на основе арендной платы
|
Показатели |
Значение |
|
1. Общие потери в арендной плате, $/м2 |
50 |
|
2. Потери, вызванные состоянием земельного участка, $(50x0,25) |
12,5 |
|
3. Потери, связанные с улучшениями, $ (50 х 0,75) |
37,5 |
|
4. Экономический износ, $ (37,5 х 11) |
4125 |
Валовый рентный мультипликатор определен по объектам-аналогам и составляет 110.
Данный метод (см. табл. 2.4) предполагает, что экономический износ распространяется лишь на улучшения, так как именно за пользование объектами недвижимости взимается арендная плата. Тем не менее потери арендной платы частично обусловлены состоянием земельного участка. Наиболее типичным для района местоположения объекта оценки является следующее соотношение: 25 % стоимости приходится на землю и 75 % - на улучшения.
Экономический износ может быть определен методом парных продаж. Сравнивать следует проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял экономический износ, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.
Рассмотрим пример определения экономического износа одноэтажного строения новой постройки, с гаражом на две машины, достаточно удаленного от местной школы (табл. 2.5). В качестве аналога выбрано строение с аналогичными характеристиками, но находящееся вблизи школы.
Таблица 2.5
Расчет экономического износа методом парных продаж, дол.
| Показатели |
Значение |
| 1. Цена продажи строения А (объект оценки) |
192000 |
| 2. Цена продажи строения В (гараж на 1 машину) |
178000 |
| 3. Разница в ценах (п.1 - п.2) |
14000 |
| 4. Гараж на две машину добавляем к рыночной стоимости строения |
12000 |
| 5. Гараж на одну машину добавляем к рыночной стоимости строения |
4000 |
| 6. Разница между стоимостью гаражей (п.4 - п.5) |
8000 |
| 7. Разница в стоимости строений А и В, вызванная близостью школы (п.З - п.6) |
6000 |
| 8. Потеря в стоимости, приходящаяся на долю улучшений (по данным о наиболее типичной застройке земельных участков), (75% от п.7) |
4500 |
| 9. Процент износа, вызванный удаленностью от школы (п.8:п.1х100) |
2,34 |
Обобщенный пример оценки накопленного износа с учетом всех перечисленных выше видов износа приведен в табл. 2.6.
Таблица 2.6
Оценка накопленного износа [1]
| Показатели |
Значение |
| 1. Физический износ | |
| А. Устранимый | |
| 1. Покраска и отделка |
2500 |
| 2. Замена ковров в 5 квартирах |
1750 |
| 3. Ремонт водопровода |
2200 |
| Всего |
6450 |
| В. Неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни) |
|
Компоненты |
Полная стоимость воспроизв. | Фактический или эфный возраст | Ожидаемый срокжизни | Накопленный износ,
% |
Сумма износа, дол. | ||
|
Жалюзи |
800 | 5 | 20 | 25(5:20 х 100) | 200 (800х 25:100) | ||
|
Ковры |
5250 | 5 | 10 | 50 | 2625 | ||
|
Шкафы |
22000 | 5 | 25 | 20 | 4400 | ||
|
Отопление |
61600 | 5 | 30 | 16,7 | 10288 | ||
| Бытовые приборы | 11000 | 5 | 15 | 33,3 | 3663 | ||
|
Вентиляция |
11000 | 5 | 15 | 33,3 | 3663 | ||
| Система водоснабжения | |||||||
|
Всего |
166650 |
X |
31714 | ||||
|
С. Неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) - |
|||||||
|
Полная стоимость воспроизводства объекта |
545930 | ||||||
|
Устранимый физический износ |
6450 | ||||||
| Полная стоимость воспроизводства, компоненты с коротким сроком | 166650 | ||||||
| Полная стоимость воспроизводства с учетом физического износа (545930-6450-166650) | 372830 | ||||||
| Сумма износа (компоненты с долгим сроком жизни) (эффективный возраст - 5 лет), ожидаемый срок жизни - 60 лет, накопленный износ 5 : 60 х 100 = 8,33 %, сумма износа 372830 х 8,33 : 100 = 31068$ | 31068 | ||||||
|
Функциональный износ |
|||||||
|
А. Устранимый |
|||||||
|
Модернизация бытовых приборов |
12000 | ||||||
|
Минус: стоимость имеющихся бытовых приборов |
7370 | ||||||
|
Всего устранимый износ |
4630 | ||||||
|
В. Неустранимый |
|||||||
| Потери в арендной плате из-за плохого поэтажного плана (валовый рентный мультипликатор равен 5): 110$ х 12 мес. х 20 квартир х 5 | 12000 | ||||||
| t * Экономический износ |
|
||||||
| Потери арендной платы из-за близости к промышленному предприятию: 15$ х 12 мес. х 20 квартир х 5 | 18000 | ||||||
| Полная стоимость воспроизводства объекта оценки | 545930 | ||||||
|
Накопленный износ |
|||||||
|
1. Физический устранимый, |
6450 |
||||||
|
2. Физический неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни) |
31714 |
||||||
|
3. Физический неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) |
31068 |
||||||
|
4. Функционально устранимый |
4630 |
||||||
|
5. Функционально неустранимый |
12000 |
||||||
|
6. Экономический износ |
18000 |
||||||
|
Всего износ (сумма п. 1 х 6) |
103862 |
||||||
|
Стоимость здания с учетом износа (545930-103862) |
442068 |
||||||
|
Стоимость участка земли |
50000 |
||||||
|
Оценка стоимости затратным подходом |
492068 |
||||||