Метод рыночной выборки
Метод рыночной выборки
Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности.
1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объектах, которые можно считать аналогичными объекту оценки.
2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога.
3. Определение стоимости улучшений путем вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков.
4. Определение восстановительной стоимости без учета износа каждого объекта-аналога на дату оценки.
5. Определение износа путем вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3.
6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов.
7. Определение величины среднегодового износа путем деления полученного износа (шаг 5) на эффективный возраст соответствующего объекта.
8. Определение среднегодового процента износа путем деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.
Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от количества выбранных аналогов.
Пример. Оценить объект жилой недвижимости, имеющий следующие характеристики:
- эффективный возраст - 20 лет;
- стоимость гаража - 9 900 дол.;
- стоимость земли - 27 ООО дол.;
- восстановительная стоимость дома - 81,75 дол./м2;
- общая площадь дома - 2 200 м2. Расчет стоимости произведем в табл. 2.7.
Таблица 2.7
Определение стоимости объекта, дол.
|
Показатели |
Значение |
|
1. Цена объекта-аналога |
165 000 |
|
2. Стоимость земли |
36 000 |
|
3. Стоимость улучшений (п.1 - п.2) |
129 000 |
|
4. Восстановительная стоимость объекта-аналога |
207 000 |
|
5. Стоимость износа (п.4 - п.З) |
78 000 |
|
6. Эффективный возраст аналога, лет |
13 |
|
7. Среднегодовая величина суммарного износа (п.5 : п.6) |
6 000 |
|
8. Среднегодовой процент суммарного износа (п.7 : п.4 х 100), % |
2,89 |
| 9. Восстановительная стоимость объекта недвижимости (81,75x2200) | 179 850 |
| 10. Эффективный возраст, лет | 20 |
| 11. Суммарный износ объекта недвижимости (п.9хп.8хп.Ю: 100),% | 103 953 |
| 12. Стоимость объекта недвижимости с учетом износа (П.9-П.11) | 75 897 |
| 13. Стоимость объекта оценки (75897 + 9900 + 3600 + 27000) | 116 397 |
В суммарном износе объекта можно выделить отдельные виды износа: физический, функциональный и экономический. Физический и функциональный определяются путем осмотра объекта и их величины вычитаются из суммарного износа; полученная разница между суммарным износом и величинами функционального и физического износов характеризует часть износа, приходящуюся на экономическое окружение объекта (табл. 2.8).
Таблица 2.8
Расчет экономического износа, дол.
|
Показатели |
Значение |
|
1. Суммарный износ |
103 953 |
|
2. Физический износ |
39 000 |
|
3. Функциональный износ |
21 900 |
|
4. Экономический износ (п.1 - п.2 - п.З) |
43 053 |
Полученный результат может быть существенно искажен, если физический и функциональный износы определены неточно.
Затратный подход применяется в следующей последовательности.
1. Расчет стоимости земельного участка как вакантного при условии его лучшего и наиболее эффективного использования.
2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений без учета износа.
3. Расчет накопленного износа целесообразным для данного объекта методом.
4. Расчет стоимости улучшений с учетом износа (п.2 - п.З).
5. Расчет рыночной стоимости объекта (п.4 4- п.1).