Метод разбиения

Метод разбиения в недвижимости заключается в отдельном определении всех видов износа с разделением физического и функционального износов на устранимые и неустранимые.
Устранимый физический износ включает все расходы по текущему ремонту, который целесообразно выполнить перед продажей объекта недвижимости для максимизации прибыли.
Неустранимый физический износ определяет степень старения здания. При этом элементы здания делятся на две категории – капитальные (с длительным сроком службы) и быстроизнашивающиеся (кровли, водосточные трубы, наружная отделка, покраска).

Износ каждого элемента оценивается в процентах путем осмотра или обследования и переводится в денежную форму умножением на восстановительную стоимость элемента.
Величина функционального устранимого износа – это разница между потенциальной стоимостью здания с обновленными элементами (сантехникой, отделкой, окнами, электроарматурой и т.п.) и его же стоимости на дату оценки без них.
Неустранимый функциональный износ – следствие недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания , уменьшающих его стоимость.
Внешний износ связан с окружением (окрестностями) объекта недвижимости: близостью загрязнённых водоёмов и территорий, болот, свалок, промпредприятий, аэропортов, автострад. Кроме того, внешний износ может быть вызван конкуренцией и определяться потерями в стоимости, снижением доходов от аренды и т.д.

Свежие записи