Методы оценки объектов недвижимости

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.).

В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап 1. Расчет МВР:

• Формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе
• Расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР
• Согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту

Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

• Определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости
• Анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки
• Расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

• Умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.