Метод валовой ренты
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.).
В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:
Этап 1. Расчет МВР:
- Формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе
- Расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР
- Согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту
Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:
- Определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости
- Анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки
- Расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта
Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:
- Умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.