Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. Оценка земли заключается в оценке рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с учетом наиболее эффективного его использования. Осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т. е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок (прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных прав).

2. Расчет воспроизводственной стоимости расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства).

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений:

  • метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов (то есть определяются затраты на единицу сравнения, например, на 1 м2);
  • метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов, элементами могут считаться: затраты на составление сметы; подготовка участка под строительство; земляные работы; возведение фундамента; возведение стен (внутренних, наружных); межэтажные перекрытия; крыша, отделка, проведение коммуникаций. Для каждого из элементов могут применяться различные единицы сравнения;
  • метод количественного анализа – оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

3. Расчет накопленного износа. Виды износа:

  • физический – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
  • моральный – износ, связанный с несоответствием современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
  • устранимый – износ, затраты на устранение которого ниже добавленной стоимости;
  • неустранимый – затраты на устранение которого выше добавленной стоимости.

Методы определения износа:

  • метод разбиения – определение отдельно трех видов износа с учетом возможности их устранения, используются инженерные и визуальные методы
  • метод срока жизни – определение накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. При этом определяются срок экономической жизни, эффективный и хронологический возраст объекта:

срок экономической жизни, эффективный и хронологический возраст объекта

  • метод сравнимых продаж – определение износа в результате анализа данных о сопоставимых продажах

4. Расчет воспроизводственной стоимости улучшений с учетом износа.

5. Расчет стоимости объекта оценки заключается в суммировании рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с воспроизводственной стоимостью улучшений с учетом износа. Применение этого подхода целесообразно или единственно возможно в следующих случаях:

  • анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
  • технико-экономический анализ нового строительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;
  • оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • оценка объектов на малоактивных рынках;
  • оценка для целей страхования и налогообложения.

Основные недостатки:

  • затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
  • точность результата зависит от затрат труда;
  • несоответствие затрат на приобретение объекта затратам на новое строительство в связи с учетом износа;
  • проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
  • отдельная оценка земельного участка;
  • сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений.

Свежие записи